פרויקט התחדשות עירונית, פינוי - בינוי, הוא פרויקט מאתגר ומורכב אשר דורש המון זמן ומאמץ משותף של הרבה גורמים. הניסיון להוביל פרויקט בסדר גודל כזה לאורך כל שלביו עד לסיומו מצריך ניסיון רב והתמצאות בכל שלב ושלב בפרויקט . הפרויקט משלב בתוכו המון בעלי עניין שבלעדיהם הפרויקט לא ייצא לדרך, החל מדיירי הבניין, עירייה, עורכי הדין, אדריכל, מהנדס, קבלן מבצע, יזם, בנקים ועוד. היכולת להוביל ולרתום כל כך הרבה גורמים לטובת הפרויקט היא היא המשימה העיקרית.
יתרה מכך במקרים רבים, העירייה שהיא גורם מאוד חשוב בתהליך, מציבה תנאים לאישור הפרויקט, כגון לכלול את כל הגוש ולא חלקה של בניין אחד, בעיקר במקרים של פינוי בינוי. כך שעכשיו הפרויקט של הבניין לא תלוי רק בדיירי הבניין אלה בכל הדיירים בכל הבניינים שבגוש. לכן יש צורך לבצע חבירות עם עוד בניינים, דבר אשר מצריך המון זמן לשיחות, פגישות, ישיבות דיירים, כנסים וחתימות. לא ניתן להוציא לפועל פרויקט כל כך מורכב ללא מנהל, פרוייקטור, מטעם ובכפוף לדיירים. הניסיון למנות את "משה מקומה 2 דירה 10" למנהל הפרויקט מוביל כמעט תמיד לכישלון.
שירות ליווי הדיירים נועד בראש ובראשונה להגן על הדיירים ולוודא שהכול מתנהל כשורה בכל שלב ושלב בפרויקט עם ערבויות ובטחונות מתאימים. הליווי נועד להעריך ולעמוד את זכויות הבניה החדשות של הבניין למול התמורה שניתן לדרוש מהיזם באמצעות מכרז ליזמים וקבלנים.
אור בסט ניהול ויזמות צברה המון ידע וניסיון בשנים האחרונות בעיקר בגלל ביקושים להתחדשות עירונית מצד הדיירים. אנחנו מלווים עשרות בניינים שנמצאים בתהליכים שונים בכל אחד משלבי הפרויקט. הניסיון והמוניטין שצברנו הן בפרויקטים שיצאו לדרך והן בפרויקטים שנפלו בשלבים שונים, אפשר לחברה להפנים תובנות ודרכי התייעלות מקדימים. עיקר פעילותינו מתמקדת בעיר בת ים.
העיר בת ים חווה תנופת פיתוח ובניה מואצת, בזכות עשרות רבות של פרויקטים פינוי - בינוי המקודמים בעיר. על פי תוכנית המתאר העירונית, בתוך כשני עשורים יתווספו לעיר עוד כ- 20,000 יחידות דיור, מרביתם באמצעות תהליכי התחדשות עירונית.
ההכרות והניסיון של החברה בתחום ההתחדשות העירונית בכל שלב ושלב, אפשר לה לבנות יחסי אמון ועבודה עם כל הצדדים המעורבים. החל ממשרדי העירייה ,מחלקת ההנדסה, קבלנים מבצעים, יזמים ואדריכלים ועורכי דין מייצגים. אנו, מנהלת לקשרי דיירים מציעים שירות ליווי דיירים מקצועי עם ניסיון והצלחות.
המטרה העיקרית של הפרויקט. בראש ובראשונה השבחת הנכס המשותף והאישי לשביעות רצון הדיירים ללא כל עלות או השתתפות בהוצאות הפרויקט. היזם הוא בדרך כלל הגורם שנושא בכל העלויות של הפרויקט. יזם שלא יזהה או יראה את הרווח הפוטנציאלי לא ייקח על עצמו את הפרויקט. מרגע שהיזם זיהה את הפוטנציאל הרווחי, מתחיל תהליך ההתקשרות. היזם מודע לעובדה שאינו יכול להתמודד עם כל הדיירים ואף מודע לעובדה שגם הדיירים צריכים יעוץ חיצוני לשם הגינות והתנהלות נקיה ושקופה.
מטרתנו היא להשיג את התמורה הטובה ביותר לדיירים בזמן ביצוע סביר עם חברת בנייה מקצועית שיכולה לקבל על עצמה את הפרויקט. הליווי מתחיל בטרם הוחלט איזה קבלן מבצע יבחר, אור בסט ניהול ויזמות מציעה מכרז פנימי למספר יזמים וקבלנים מובילים בתחום לשם קבלת הצעה ראשונית ובכך מאפשרת לדיירים לקבל את ההצעה הכי טובה עבורם.
אור בסט ניהול ויזמות מחויבת לניהול וליווי הדיירים בייצוג אמין ומקצועי, בלי אותיות קטנות. החברה מעוניינת בהצלחת המיזם ולכן אנחנו לא מרפים ודואגים ללא הרף לוודא שהפרויקט מתקדם כל הזמן עד להיתר הבניה המיוחל. כחלק מדרישה, מקובל למנות מנהל, פרויקטור שילווה את הדיירים בכל שלב ושלב בפרויקט. שכר טרחה נקבע לפי הצלחה בלבד ומסוכם בין החברה ליזם שנבחר, התמורה לדיירים אינה נפגעת, כך שבמקרה של מיזם שלא צלח לא ישולם שכר טרחה כלל.
חשוב מאוד לרתום למיזם משרדים מקצועיים ומנוסים בתחום. הפרויקט מציב הרבה אתגרים ובירוקרטיה במספר רב של תחומים. שירות ליווי דיירים נועד בעיקר לפתור חסמים ועיכובים, לשם כך נדרשת מוכנות והערכות להקמת מטה ניהול שידאג לטפל בכל הסוגיות שיצוצו בדרך.
לא ניתן להניע פרוייקט התחדשות עירונית ללא גיבוש דעות והסכמות עקרוניות. כדי להגיע לגיבוש והסכמות יש לבצע מספר לא מבוטל של כנסים וישיבות עם מספר רב של משתתפים. כנסים וישיבות אלו דורשים הכנה, תיאום, סידור ואירגון. חלק מהכנסים יערכו במרכזי כנסים מוסדרים.
יש לבצע מספר בדיקות מקדימות כגון: היתכנות כלכלית, היתכנות תכנונית, עמידה בדרישות סף לכניסת התוכנית לוועדת הפורם, בדיקת זכויות בניה, היתכנות אדריכלית ובדיקת היתכנות משפטית. הבדיקה מאפשרת בחינה ראשונית של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בהינתן נתוני בסיס תכנוניים וכלכליים שונים.
כלל ראשון במשא ומתן הוא בניית אמון. פרויקט התחדשות עירונית כולל בתוכו הגעה להסכמות רבות במגוון רב של נושאים מול מספר רב של גורמים. משא ומתן יעיל דורש מידע מוקדם והכרה של כל הדרישות המותנות של הפרויקט. רק לאחר בדיקת מקיפה ניתן להתחיל במשא ומתן אפקטיבי.
פרוייקטים של התחדשות עירונית יכולים להתפרס על תקופה של שלוש שנים ואף יותר. במצב זה חשוב לשמור על הגחלת ולוודא שהפרוייקט כל הזמן בתנועה. ולא פחות חשוב לעדכן בעידכונים שותפים את כל הנוגעים בדבר החל מנציגות הדיירים, הדיירים, היזם, משרד עורכי הדין ועוד.
הכנה והפצת מכרז ליזמים, לאחר בדיקת הזכויות בבניין, הצוות והנציגות מכינים מפרט עם דרישות של הדיירים שאותו יציגו ליזמים. במסגרת ההצעה היזם אמור להציג לדיירים את הגודל החדש של דירתם וכן תשריט ראשוני של הקומה הטיפוסית החדשה והדמיה של הבניין או התב"ע העתידית.
במהלך הפרוייקט יתכן ויצצו מספר התנגדיות מגורמים מעורבים ובלתי מעורבים בפרוייקט. ייתכן ויהיה מדובר בדיירים סרבנים או התנגדות חיצונית של בניינים סמוכים. כל התנגדות פרושה עיכוב בפרוייקט. התנגדיות מהן אלו דורשות טיפול והתערבות אקטיבית כדי ליישב את המחלוקות ולהסיר את ההתנגדויות.
נשמח לענות ולייעץ לכם בכל שאלה.
שלחו לנו הודעה ב- WhatsApp ונחזור אליכם בהקדם.
